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      頭部房企搶跑 土儲優勢明顯

      2021-07-09 17:27 來源:廣州日報 編輯:趙薔薇 [評論][投訴][投稿]

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      作為2021年房地產行業的新生事物,“集中供地”從根本上改變了試點城市土地市場的運行邏輯。至6月末,首輪集中供地土拍均已結束??硕鹧芯繑祿@示,22座重點城市首輪集中供地共計出讓含宅地塊782幅,成交金額達到10486億元。在集中供地模式下,城市間的洗牌與分化在加劇,既有熱度居高不下的城市,也有以地塊底價成交、甚至流拍的城市。業內人士表示,隨著第二、三批集中供地的來臨,未來城市、企業間的洗牌與分化仍會加劇,其中龍頭房企策略仍是率先“搶跑”,且優勢顯著。

      廣州首次集中供地量

      已占全年供地量62%

      從整體成交數據來看,22城首次集中供地總成交金額超萬億,土地成交總建筑面積為1.08億平方米,杭州以1178億元總成交金額居于首位,北京、南京、廣州、武漢、上海、重慶土地成交總金額均超500億元。億翰智庫的統計顯示,首次集中供地的城市中,廣州首次供地總量占全年供地量的62%。而在供給量板塊分布上,郊區占比較高。天津、青島、無錫、長沙、廣州等城市郊區地塊建筑面積占比均在50%以上。

      值得關注的是,實行集中供地的22城中,每個城市都有其明確且嚴格的土地競拍規則,精細至一地一規則,不同地塊適用不同規則。“雙限”“競配建”“競自持”成為多城市土地出讓必備規則,最大可能穩定地價、穩定房價、穩定預期。從成交結果來看,深耕型房企或本地房企成為拿地的主力??傮w上,2020年度“三道紅線”指標表現理想的企業,其拿地的總量也會相應較高,“三道紅線”踩線較多的企業,拿地數量相對有限。隨著企業三道紅線指標不斷優化,二季度房企投資積極性顯著提升,TOP 50強投資力度已經升至去年二季度的高點。

      新增土儲貨值超千億房企已達13家

      數據顯示,截至2021年上半年,新增貨值百強門檻為105.1億元,同比上漲32%。年內新增土儲貨值超過千億的房企已達到13家。從房企百強各梯隊新增貨值集中度來看,前十強房企新增貨值占百強房企的38%,較5月末提高2個百分點,前11強到20強的房企占比17%,與5月末保持一致,后50強房企新增貨值僅占百強的19%。短期來看,強者恒強的趨勢并未改變,在集中供地影響下,投資集中度將進一步提升。

      整體來看,2021年上半年,50強房企投資金額1.64萬億元,與去年上半年持平,走勢上呈現先抑后揚的趨勢,50強房企一季度投資力度延續了去年6月以來下滑的趨勢,二季度在集中供地的帶動下,投資力度顯著高于一季度與去年四季度,與2020年二季度的投資窗口期持平。

      從廣州土地市場的情況來看,克而瑞統計數據顯示,自2012年起,截至今年6月30日,增城區涉宅地成交出讓136宗,排名廣州第一,排名第二的是南沙區74宗,排名第三的是黃埔區70宗。顯然,這也是今后新貨供應的主力區域。值得關注的是,2021年上半年廣州經營性用地合計供應81宗,成交78宗,成交總建筑面積達1100.63萬平方米,同比增加18.8%,最終成交金額達1278.78億元,同比上漲25.1%。從土地用途看,商住以及商辦用地的成交宗數較多,均超20宗,純住宅用地成交18宗,還有11宗綜合用地。其中,綜合用地的成交總建筑面積405.66萬平方米,成交金額395.57億元,均排第一。這主要是由于番禺、花都以及白云均成交出讓了大體量的TOD綜合用地。

      今年上半年又有不少新的房企進入廣州市場,從拿地主力來看,越秀地產、廣州地鐵、珠江投資、融創、金地、中國鐵建等多家房企表現活躍,卓越集團、國貿地產等新晉房企也在1~6月市場中表現突出。

      預計第二批集中供地即將到來。業內人士表示,集中供地政策本身無論是初衷還是“雙集中”的方式,都會對“控制地價、抑制溢價”有一定的幫助,在具體實施的過程中需要根據各個城市不同的情況進行調整。從首次集中供地的成交情況來看,企業間聯合拿地的趨勢仍在延續,主要還是本著控制風險的考量,通過與合作方之間優勢互補、資源共享,能夠一定程度減低資金壓力,達到控制風險的目的。企業的投資決策會受到多因素的影響,如利潤率、開發周期、財務情況等。從當前的情況來看,考慮到時間節點、項目的開發周期和“三道紅線”等因素,年內的第二次、第三次集中供地的市場熱度或有所下降。

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      關鍵詞: 頭部 優勢 房企

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